Ключевые допущения при оценке объекта
Вакантность появляется между арендаторами, во время ремонта, поиска нового жильца или из-за сезонности спроса. Нулевой простой в прошлом не гарантирует его отсутствие в будущем.
Самый простой способ — сравнить сценарии с 0, 1 и 2 месяцами простоя. Для объектов с выраженной сезонностью лучше считать загрузку по месяцам.
Шаг 1
Определите ставку аренды
Используйте реалистичную ставку по похожим объектам, а не максимальную цену из объявлений. Если диапазон широкий, возьмите базовый и осторожный сценарии.
Шаг 2
Задайте простой
Для первичной оценки проверьте хотя бы 0, 1 и 2 месяца без арендатора в год. Это сразу показывает чувствительность результата.
Шаг 3
Пересчитайте годовой доход
Умножьте ставку аренды на количество занятых месяцев. После этого вычтите остальные расходы собственника.
Шаг 4
Проверьте запас
Если один дополнительный месяц простоя делает денежный поток отрицательным, объект сильно зависит от идеальной загрузки. Такой риск лучше видеть до покупки.
Формула
Используйте одну и ту же методику для всех сравниваемых объектов и отделяйте фактические данные от прогнозных сценариев.
Пример
Один месяц без арендатора
| Аренда | 35 000 ₽/мес. |
|---|---|
| Простой | 1 месяц |
| Годовая выручка | 385 000 ₽ |
Проверьте расчёт на своих данных
Откройте «Доходность инвестиций», подставьте параметры своего объекта и сравните несколько сценариев.
Проверка расчёта для своего объекта
Сравните исходные условия из примера с параметрами конкретного объекта. Отдельно проверьте, какие изменения расходов, доходов или сроков способны поменять финансовое решение.
- 1. Определите ставку аренды. Используйте реалистичную ставку по похожим объектам, а не максимальную цену из объявлений. Если диапазон широкий, возьмите базовый и осторожный сценарии.
- 2. Задайте простой. Для первичной оценки проверьте хотя бы 0, 1 и 2 месяца без арендатора в год. Это сразу показывает чувствительность результата.
- 3. Пересчитайте годовой доход. Умножьте ставку аренды на количество занятых месяцев. После этого вычтите остальные расходы собственника.
- 4. Проверьте запас. Если один дополнительный месяц простоя делает денежный поток отрицательным, объект сильно зависит от идеальной загрузки. Такой риск лучше видеть до покупки.
Частые вопросы
Нужно ли всегда закладывать месяц простоя?
Не обязательно именно месяц. Лучше использовать данные по конкретному объекту и рынку, но отдельный осторожный сценарий полезен почти всегда.
Как учитывать краткие паузы между арендаторами?
Сложите их за год и переведите в долю месяца либо используйте фактическую загрузку в процентах.
Простой — это единственный риск аренды?
Нет. Также важны ремонт, задержки платежей, изменение ставки аренды и непредвиденные расходы.
Добавьте недвижимость в общую финансовую картину
Учитывайте стоимость объекта, арендный доход и связанные расходы вместе с остальными активами и денежными потоками.