Ключевые допущения при оценке объекта
Для расчёта берите не только цену из объявления, а полную сумму входа: покупку, оформление, ремонт, мебель и другие стартовые вложения.
Доход тоже лучше считать чистым: уменьшить аренду на ожидаемый простой, регулярные расходы и резерв на обслуживание. Рост стоимости квартиры стоит показывать отдельным сценарием.
Шаг 1
Соберите все вложения
Сложите цену покупки, ремонт, мебель, оформление и другие расходы, без которых объект нельзя было бы вывести на рынок аренды. Это база для расчёта, а не только цена сделки.
Шаг 2
Посчитайте чистый доход
Возьмите годовую аренду и вычтите простой, обслуживание, мелкий ремонт, налоги и другие затраты собственника. Если часть расходов оплачивает арендатор, не вычитайте её дважды.
Шаг 3
Рассчитайте срок
Разделите все вложения на чистый годовой доход. Полученное число показывает простой срок возврата капитала без учёта стоимости денег во времени.
Шаг 4
Проверьте несколько сценариев
Повторите расчёт при меньшей ставке аренды, дополнительном месяце простоя и более высоком резерве на ремонт. Так видно, насколько результат чувствителен к реальным отклонениям.
Формула
Используйте одну и ту же методику для всех сравниваемых объектов и отделяйте фактические данные от прогнозных сценариев.
Пример
Квартира стоимостью 6 млн ₽
| Все вложения | 6 000 000 ₽ |
|---|---|
| Чистый доход в год | 335 000 ₽ |
| Чистая доходность | 5,6% |
Проверьте расчёт на своих данных
Откройте «Доходность инвестиций», подставьте параметры своего объекта и сравните несколько сценариев.
Проверка расчёта для своего объекта
Сравните исходные условия из примера с параметрами конкретного объекта. Отдельно проверьте, какие изменения расходов, доходов или сроков способны поменять финансовое решение.
- 1. Соберите все вложения. Сложите цену покупки, ремонт, мебель, оформление и другие расходы, без которых объект нельзя было бы вывести на рынок аренды. Это база для расчёта, а не только цена сделки.
- 2. Посчитайте чистый доход. Возьмите годовую аренду и вычтите простой, обслуживание, мелкий ремонт, налоги и другие затраты собственника. Если часть расходов оплачивает арендатор, не вычитайте её дважды.
- 3. Рассчитайте срок. Разделите все вложения на чистый годовой доход. Полученное число показывает простой срок возврата капитала без учёта стоимости денег во времени.
- 4. Проверьте несколько сценариев. Повторите расчёт при меньшей ставке аренды, дополнительном месяце простоя и более высоком резерве на ремонт. Так видно, насколько результат чувствителен к реальным отклонениям.
Частые вопросы
Нужно ли включать ремонт и мебель?
Да. Если эти расходы нужны для запуска аренды, они являются частью вложенного капитала.
Можно ли прибавить рост цены квартиры?
Можно как отдельный сценарий общей доходности, но не стоит использовать прогноз роста цены как гарантированный арендный доход.
Чем окупаемость отличается от доходности?
Доходность показывает результат в процентах за период, а окупаемость — ориентировочное число лет до возврата вложений.
Добавьте недвижимость в общую финансовую картину
Учитывайте стоимость объекта, арендный доход и связанные расходы вместе с остальными активами и денежными потоками.