Ключевые допущения при оценке объекта
Валовая доходность подходит для очень быстрой оценки, но почти всегда выглядит лучше реального результата. Чистая доходность требует больше вводных, зато лучше отражает денежный поток собственника.
Сравнивайте объекты по одной методике: одинаково учитывайте ремонт, мебель, простой, налоги и прочие затраты. Иначе проценты будут несопоставимы.
Шаг 1
Посчитайте валовую доходность
Умножьте месячную аренду на 12 и разделите на все вложения. Используйте этот показатель только как первичный фильтр.
Шаг 2
Вычтите операционные расходы
Учтите ожидаемый простой, обслуживание, страховку, налоги, управление и резерв на мелкий ремонт. Получится чистый годовой поток.
Шаг 3
Получите чистую доходность
Разделите чистый годовой доход на стоимость объекта вместе со стартовыми вложениями. Именно этот процент удобнее сравнивать с другими объектами.
Шаг 4
Сравните одинаковые сценарии
Не сравнивайте чистую доходность одной квартиры с валовой доходностью другой. Используйте один горизонт и одинаковый набор расходов.
Формула
Используйте одну и ту же методику для всех сравниваемых объектов и отделяйте фактические данные от прогнозных сценариев.
Пример
От валовой доходности к чистой
| Все вложения | 6 000 000 ₽ |
|---|---|
| Аренда до расходов | 420 000 ₽/год |
| Чистый поток | 335 000 ₽/год |
Проверьте расчёт на своих данных
Откройте «Доходность инвестиций», подставьте параметры своего объекта и сравните несколько сценариев.
Проверка расчёта для своего объекта
Сравните исходные условия из примера с параметрами конкретного объекта. Отдельно проверьте, какие изменения расходов, доходов или сроков способны поменять финансовое решение.
- 1. Посчитайте валовую доходность. Умножьте месячную аренду на 12 и разделите на все вложения. Используйте этот показатель только как первичный фильтр.
- 2. Вычтите операционные расходы. Учтите ожидаемый простой, обслуживание, страховку, налоги, управление и резерв на мелкий ремонт. Получится чистый годовой поток.
- 3. Получите чистую доходность. Разделите чистый годовой доход на стоимость объекта вместе со стартовыми вложениями. Именно этот процент удобнее сравнивать с другими объектами.
- 4. Сравните одинаковые сценарии. Не сравнивайте чистую доходность одной квартиры с валовой доходностью другой. Используйте один горизонт и одинаковый набор расходов.
Частые вопросы
Какая доходность считается хорошей?
Единого значения нет. Сравнивайте чистую доходность с риском, ликвидностью объекта, объёмом управления и альтернативами для того же капитала.
Нужно ли учитывать рост стоимости?
Для арендной доходности — нет. Рост цены можно рассчитать отдельно как часть общего результата владения.
Что делать с крупным ремонтом раз в несколько лет?
Можно сформировать годовой резерв: распределить ожидаемую сумму ремонта на несколько лет и вычитать её из текущего результата.
Добавьте недвижимость в общую финансовую картину
Учитывайте стоимость объекта, арендный доход и связанные расходы вместе с остальными активами и денежными потоками.