Ключевые допущения при оценке объекта
Часть расходов возникает каждый месяц, часть — раз в год, а крупные ремонты могут потребоваться через несколько лет. Для сравнения объектов удобно переводить их в среднюю годовую сумму.
Важно отделять платежи собственника от расходов, которые по договору оплачивает арендатор, и не учитывать одну статью дважды.
Шаг 1
Соберите обязательные расходы
Запишите налоги, страхование, сервисные платежи, управление и другие суммы, которые возникают независимо от факта аренды.
Шаг 2
Добавьте переменные расходы
Учтите мелкий ремонт, обслуживание техники, комиссию за поиск арендатора и расходы, связанные со сменой жильцов.
Шаг 3
Создайте резерв на крупные работы
Большой ремонт случается редко, но сильно влияет на результат. Распределите ожидаемую сумму на несколько лет и учитывайте её как ежегодный резерв.
Шаг 4
Пересчитайте чистый доход
Только после вычета простоя и всех расходов сравнивайте объект с альтернативами и оценивайте окупаемость.
Формула
Используйте одну и ту же методику для всех сравниваемых объектов и отделяйте фактические данные от прогнозных сценариев.
Пример
Из валовой аренды в чистый поток
| Аренда за 12 мес. | 420 000 ₽ |
|---|---|
| Простой | 35 000 ₽ |
| Прочие расходы | 50 000 ₽ |
Проверьте расчёт на своих данных
Откройте «Бюджет 50/30/20», подставьте параметры своего объекта и сравните несколько сценариев.
Проверка расчёта для своего объекта
Сравните исходные условия из примера с параметрами конкретного объекта. Отдельно проверьте, какие изменения расходов, доходов или сроков способны поменять финансовое решение.
- 1. Соберите обязательные расходы. Запишите налоги, страхование, сервисные платежи, управление и другие суммы, которые возникают независимо от факта аренды.
- 2. Добавьте переменные расходы. Учтите мелкий ремонт, обслуживание техники, комиссию за поиск арендатора и расходы, связанные со сменой жильцов.
- 3. Создайте резерв на крупные работы. Большой ремонт случается редко, но сильно влияет на результат. Распределите ожидаемую сумму на несколько лет и учитывайте её как ежегодный резерв.
- 4. Пересчитайте чистый доход. Только после вычета простоя и всех расходов сравнивайте объект с альтернативами и оценивайте окупаемость.
Частые вопросы
Нужно ли учитывать собственное время?
Для личной оценки можно добавить стоимость управления как отдельную строку, особенно если один объект требует заметно больше участия, чем другой.
Как учитывать ремонт раз в пять лет?
Разделите ожидаемую стоимость на выбранный срок и формируйте ежегодный или ежемесячный резерв.
Что делать с коммунальными платежами?
Учитывайте только ту часть, которая фактически остаётся расходом собственника по вашей модели аренды.
Добавьте недвижимость в общую финансовую картину
Учитывайте стоимость объекта, арендный доход и связанные расходы вместе с остальными активами и денежными потоками.