Ключевые допущения при оценке объекта
Для первичного анализа удобно начать с чистого операционного дохода: арендная выручка минус операционные расходы и ожидаемая вакантность. Затем сопоставить этот поток со всеми вложениями.
Отдельно проверьте юридические и технические ограничения помещения. Даже привлекательная доходность не компенсирует проблемы, которые мешают использовать или сдавать объект по предполагаемому сценарию.
Шаг 1
Проверьте арендный поток
Зафиксируйте ставку, срок договора, индексацию, обеспечительный платёж, распределение коммунальных и эксплуатационных расходов.
Шаг 2
Посчитайте операционные расходы
Учтите содержание, ремонт, налоговые и сервисные платежи, которые остаются на собственнике, а также резерв на вакантность.
Шаг 3
Оцените ликвидность
Проверьте назначение, доступ, парковку, мощность, расположение и круг потенциальных арендаторов. Чем уже сценарий использования, тем выше риск длительного простоя.
Шаг 4
Добавьте финансирование
Если используется кредит, считайте поток после платежа и отдельно доходность собственного капитала. Не смешивайте доходность всего объекта и доходность внесённых собственных средств.
Формула
Используйте одну и ту же методику для всех сравниваемых объектов и отделяйте фактические данные от прогнозных сценариев.
Пример
Упрощённая оценка помещения
| Все вложения | 10 000 000 ₽ |
|---|---|
| Чистый доход | 900 000 ₽/год |
| Чистая доходность | 9,0% |
Проверьте расчёт на своих данных
Откройте «Доходность инвестиций», подставьте параметры своего объекта и сравните несколько сценариев.
Проверка расчёта для своего объекта
Сравните исходные условия из примера с параметрами конкретного объекта. Отдельно проверьте, какие изменения расходов, доходов или сроков способны поменять финансовое решение.
- 1. Проверьте арендный поток. Зафиксируйте ставку, срок договора, индексацию, обеспечительный платёж, распределение коммунальных и эксплуатационных расходов.
- 2. Посчитайте операционные расходы. Учтите содержание, ремонт, налоговые и сервисные платежи, которые остаются на собственнике, а также резерв на вакантность.
- 3. Оцените ликвидность. Проверьте назначение, доступ, парковку, мощность, расположение и круг потенциальных арендаторов. Чем уже сценарий использования, тем выше риск длительного простоя.
- 4. Добавьте финансирование. Если используется кредит, считайте поток после платежа и отдельно доходность собственного капитала. Не смешивайте доходность всего объекта и доходность внесённых собственных средств.
Частые вопросы
Что важнее: ставка аренды или срок договора?
Оба фактора важны. Высокая ставка при слабом арендаторе и коротком договоре может оказаться менее устойчивой, чем умеренная ставка с понятными условиями.
Как учитывать вакантность?
Сделайте отдельный сценарий с несколькими месяцами простоя и расходами на поиск нового арендатора.
Считать ли кредит расходом объекта?
Для операционной доходности объекта — отдельно. Для денежного потока собственника платёж по кредиту обязательно учитывается.
Добавьте недвижимость в общую финансовую картину
Учитывайте стоимость объекта, арендный доход и связанные расходы вместе с остальными активами и денежными потоками.