Ключевые допущения при оценке объекта
Ипотека добавляет финансовый рычаг: собственных денег нужно меньше, но появляется обязательный платёж, который сохраняется даже при простое объекта.
Для устойчивого сценария проверьте не только базовый месяц, но и период без арендатора, ремонт и возможное снижение ставки аренды.
Шаг 1
Рассчитайте полный платёж
Используйте сумму кредита после первоначального взноса, срок и ставку. Сопутствующие расходы по сделке и страхованию держите отдельными строками.
Шаг 2
Посчитайте чистую аренду
Вычтите простой, обслуживание, налоги и резерв на ремонт. Сравнивать с ипотекой нужно именно эту сумму, а не арендную ставку из объявления.
Шаг 3
Найдите денежный поток
Из чистой аренды вычтите ипотечный платёж и остальные обязательные расходы. Отрицательный результат показывает сумму, которую придётся регулярно добавлять из других доходов.
Шаг 4
Проверьте запас прочности
Повторите расчёт при одном-двух месяцах простоя и временном снижении аренды. Резерв должен покрывать платежи даже в таком сценарии.
Формула
Используйте одну и ту же методику для всех сравниваемых объектов и отделяйте фактические данные от прогнозных сценариев.
Пример
Когда аренда ниже платежа
| Чистая аренда | 45 000 ₽/мес. |
|---|---|
| Ипотечный платёж | 70 000 ₽/мес. |
| Денежный поток | −25 000 ₽/мес. |
Проверьте расчёт на своих данных
Откройте «Платёж по ипотеке», подставьте параметры своего объекта и сравните несколько сценариев.
Проверка расчёта для своего объекта
Сравните исходные условия из примера с параметрами конкретного объекта. Отдельно проверьте, какие изменения расходов, доходов или сроков способны поменять финансовое решение.
- 1. Рассчитайте полный платёж. Используйте сумму кредита после первоначального взноса, срок и ставку. Сопутствующие расходы по сделке и страхованию держите отдельными строками.
- 2. Посчитайте чистую аренду. Вычтите простой, обслуживание, налоги и резерв на ремонт. Сравнивать с ипотекой нужно именно эту сумму, а не арендную ставку из объявления.
- 3. Найдите денежный поток. Из чистой аренды вычтите ипотечный платёж и остальные обязательные расходы. Отрицательный результат показывает сумму, которую придётся регулярно добавлять из других доходов.
- 4. Проверьте запас прочности. Повторите расчёт при одном-двух месяцах простоя и временном снижении аренды. Резерв должен покрывать платежи даже в таком сценарии.
Частые вопросы
Если аренда равна платежу, объект самоокупается?
Не обязательно. Остаются простой, ремонт, налоги, страхование и другие расходы собственника.
Как учитывать первоначальный взнос?
Это собственный вложенный капитал. Его стоит учитывать отдельно при расчёте доходности собственных средств.
Что важнее — денежный поток или рост цены?
Это разные части результата. Денежный поток показывает текущую нагрузку, а изменение цены — возможный результат при продаже.
Добавьте недвижимость в общую финансовую картину
Учитывайте стоимость объекта, арендный доход и связанные расходы вместе с остальными активами и денежными потоками.