Ключевые допущения при оценке объекта
Для квартиры считайте аренду после простоя и расходов, а изменение цены объекта показывайте отдельным сценарием. Для вклада учитывайте ставку, капитализацию, налоги и условия досрочного закрытия.
Сравнение лучше вести не по одному месяцу, а на выбранном горизонте — например, три или пять лет — и отдельно фиксировать, насколько быстро можно получить доступ к деньгам.
Шаг 1
Зафиксируйте одинаковый капитал
Сравнивайте варианты на одной исходной сумме. Если для квартиры нужны ремонт и оформление, включите их в капитал, а не только цену покупки.
Шаг 2
Посчитайте чистый результат квартиры
Учтите аренду, простой, ремонт, налоги и другие расходы. Прогноз роста цены вынесите в отдельный сценарий.
Шаг 3
Посчитайте результат вклада
Используйте условия конкретного вклада: ставку, капитализацию, срок, возможность пополнения и применимые налоги.
Шаг 4
Сравните не только проценты
Добавьте к таблице ликвидность, время на управление, размер возможных разовых расходов и чувствительность результата к изменению рынка.
Формула
Используйте одну и ту же методику для всех сравниваемых объектов и отделяйте фактические данные от прогнозных сценариев.
Пример
Одинаковый капитал — разные свойства
| Исходный капитал | 6 000 000 ₽ |
|---|---|
| Чистая аренда | 335 000 ₽/год |
| Условный доход вклада 10% | 600 000 ₽/год* |
Проверьте расчёт на своих данных
Откройте «Доход по вкладу», подставьте параметры своего объекта и сравните несколько сценариев.
Проверка расчёта для своего объекта
Сравните исходные условия из примера с параметрами конкретного объекта. Отдельно проверьте, какие изменения расходов, доходов или сроков способны поменять финансовое решение.
- 1. Зафиксируйте одинаковый капитал. Сравнивайте варианты на одной исходной сумме. Если для квартиры нужны ремонт и оформление, включите их в капитал, а не только цену покупки.
- 2. Посчитайте чистый результат квартиры. Учтите аренду, простой, ремонт, налоги и другие расходы. Прогноз роста цены вынесите в отдельный сценарий.
- 3. Посчитайте результат вклада. Используйте условия конкретного вклада: ставку, капитализацию, срок, возможность пополнения и применимые налоги.
- 4. Сравните не только проценты. Добавьте к таблице ликвидность, время на управление, размер возможных разовых расходов и чувствительность результата к изменению рынка.
Частые вопросы
Можно ли сравнить только годовую доходность?
Для первого фильтра можно, но итоговое решение обычно требует учесть ликвидность, расходы, время на управление и возможное изменение стоимости.
Что делать с ростом цены квартиры?
Покажите базовый сценарий без роста и отдельные сценарии с изменением цены. Так прогноз не смешивается с текущим доходом.
Нужно ли учитывать налоги?
Да. Для обоих вариантов используйте результат после применимых налогов и обязательных расходов.
Добавьте недвижимость в общую финансовую картину
Учитывайте стоимость объекта, арендный доход и связанные расходы вместе с остальными активами и денежными потоками.